たったの200万円!江戸川区にオンボロ戸建てを買ったのでリフォームするぞ

京成小岩徒歩6分の戸建てを200万で購入した話

ボロ戸建てを再生させる不動産投資がブームになっていますが、そのせいで市場から物件が枯渇しています。いま市場にあるのは本当にヤバいやつばかりで、私のような素人がローンで買うとリフォームで行き詰まって爆死する可能性まであります。

ボロ戸建て

(↑画像は再生に成功した横浜のボロ戸建て)

今回は開き直って、激ヤバなオンボロ物件を現金で買ってみることにしました。とはいえ売主さんの言い値で買うと全く採算が合わないので、最悪駐車場にしたり、もしくは新築してもいいというレベルまで値引いてもらうべく、かなり強めに指値を入れました!

指値して買った戸建てはこちら!

買ったのはこちら。京成小岩駅徒歩6分、45平米の古屋、土地10坪、再建築可能、旧法借地権(借地料月額5000円)と文字面だけはナイスなのですが、建物が半分どころか8割方朽ちているうえに、太いツタがほぼ全面を覆っています。

江戸川区のボロ物件

緑と一体化しつつある窓

ほぼ朽ちている建物内部

380万円で売りに出ていたのですが、この見た目で借地権では買い手がつくはずもなく、ずっと放置されていました。さて、これをいくらで指値するか…?

収益シミュレーションから逆算して指値を入れる

まずは駐車場にした場合のシミュレーションをしてみます。このエリアは駐車場なら17000円が相場で、土地の大きさ的に1台駐車が限界です。なので解体費を差し引いて、ざっくり9%くらいになりますね。これはそこまで悪くはないです。ただ近隣に駐車場が多いので、安定して賃貸がつくかは疑問です。

戸建て外観

再建築可能なので、解体して新築するのはどうでしょう。この広さだと削りに削っても1300万円ほど必要と思われますが、トータル1500万かけて家賃9万円(やや保守的)なら利回りは7.2%といったところで、これまたそこまで悪くありません。とはいえパンチはないですね。

戸建て二階部分

そして再生プランはどうでしょう。500万円かけてリフォームしたとして、家賃9万円(再建築しなければ専有面積が広いままのため新築と同様と予想)なら15%、これは悪くないように思います。家自体がなんとなく可愛いというのもあって、なんとかこのプランで行きたいと感じました。

ほぼ半値の200万で指値が通る!

そんなわけで、この物件には最大限出せて200万円と判断したので、今回はその値段で指値を入れて、了承していただけました。

土地権利が借地権なので、売主さんは名義変更の承諾料を地主さんに支払わねばならず、仲介手数料などを考えると100万ちょっとしか手残りがありません。それでも了承してくださったということは、このツタだらけの戸建てが負動産になっていたということですね。

残置物を撤去して、地主さんのところで名義変更の契約をしてと、普通の売買より手間はかかりましたが、無事に引き渡しとなりました。

大工さんにリフォーム代を見積もってもらう

さっそく馴染みの大工さんに見てもらい、なんとか500万円程度でリフォーム可能と返事を貰いました。けっこうな額ではあるのですが、壁をサイディングにしたりとパーツはほぼ全交換で、むしろ安いと思います。なる早でかかってくださいとお願いしたら、なんと年内に着工してもらえました!

つたがなくなっている

そして着工の翌日、陣中見舞いに訪問したところ、一階部分のツタがすでに取り払われていました。先日までのツタヤぶりとはえらい違いですね~。

ツタだらけの室内

そのかわり室内は取ったツタだらけで、足の踏み場もありませんでした。うひゃー。これは業者さんに処分してもらうしかないので、年明けまでこのままですね。

戸建てツタなしの全景

ツタが取り払われてみると案外端正な見た目で、これはいけるんじゃないかと期待が膨らみます。左右で外壁が違いますが、どちらも黄色の寄りのクリーム色にサイディングを貼り付ける予定です。

左の平屋部分は床をはがしてコンクリを流し、バイクや自転車、もしくはクラフト好きの方に響きそうな屋内ガレージにします。短辺側の窓を撤去して、ここにシャッターをつける予定です。

二階居室部分

片屋根で天井が高い&窓が大きいのを活かして、二階部分は開放的な居室にします。床は畳でしたが、フローリングに張り替える予定です。

ロフトのような収納

そしてロフトのような収納がついているので、小さなハシゴをつけたいと思っています。ぶっちゃけ、小柄な人ならここで眠れますね。そうすると部屋がメチャメチャ広く使えて暮らしやすいと思います。

二階部分反対側

建物としては北向きなのですが、採光が大きいため暗い雰囲気はありません。いい部屋になりそうな気がします!

完工予定は来年3月!

まだまだ先は長いのですが、頼りになる親方のおかげで来年3月には完工できそうなスケジュールで進めています。仕上がったら大々的に宣伝させていただきますので、気になるかた、ぜひ問い合わせをいただければ幸いです!

穴が開いていて中が見えるなど

周辺相場や物件の希少性から、おそらくですが9.5万円~10万円で賃貸に出すことになるかなと思います。

araichuu

araichuuって誰?

池袋でMBAを取得後、渋谷で小さな写真とデザインの会社を経営しています。火鍋とポーカーと占いの研究が生きがい。最近、地方競馬の馬主資格を取りました。多文化共生の街・新大久保に住んで15年、地元で大家さんもやってます。国際親善は美味いメシから!

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Posted by あらいちゅー