横浜のオンボロ築古戸建てをリフォームして不動産投資やで大作戦

2019年6月24日

横浜のオンボロ戸建てを気合いでリフォームしたぞ!

不動産投資というほど大したものではないのですが、会社の余剰現金を使って不動産をコツコツ買っています。
今回はとうとう築古の戸建てに手を出し、リフォームを経て賃貸募集をはじめるところまでこぎ着けましたので、その体験記です!

横浜のボロ戸建て・前景

物件選定と価格交渉

不動産投資と書いてはいますが、賃貸がつかなかったら弊社の倉庫兼アトリエとして使うつもりなので、半分実需という感じです。
物件は廃墟探検仲間から紹介してもらった不動産屋さん(この時点でなんかもう面白いのですが)と探しました。
ボロ戸建ては基本悪いところしかないので、良いところを見るようにします。

保土ヶ谷のボロ戸建て

最終的に保土ヶ谷駅からバスで10分ほどのところにある戸建てに決定。
2DK(メインの居室を分割して3DKに変更可能)+土間、広めのお風呂と土間つきというスペックです。

間取り図

価格が手頃・屋根に異常がない・風呂と給湯器がほぼ新品・土地面積(私道込90平米)と建物面積(60平米)が広い・平地なので自転車で駅までアプローチ可能・徒歩圏内にドンキとセブンがある・バス便もけっこうある。このあたりを評価しました。
当初の価格はレクサスくらいでしたが、そこから大幅に価格交渉します。

指値は不動産屋さんに一任

価格交渉は不動産屋さんに一任。基本放置されていた物件なので、かなり強烈な指値を入れたのですがスンナリ通りました。
相続物件で、かつ今のオーナーさんも熟年世代ということで、たぶん「持ってるより早く現金化したい」みたいな感じなのでしょうね。
そんなわけで、未接道ながら土地が90平米もついているのですが、普通の車くらいの価格で購入できました。
もろもろ面倒なので、融資は使わず現金での購入です。

リフォームのビフォーアフターはこんな感じ

リフォームは紹介していただいた地場の業者さんにお願いし、本体価格と同じくらいのお金をかけました。
一部は私の趣味でDIYしています。
すべてトータルすると、やはり安いレクサス一台分といったところでしょうか!

リフォーム費用はだいたい想定内だったのですが、木造在来なので床が広範囲にイッており、ほぼ貼り直しになったのは手痛い出費でした。
また電灯線が古いタイプだったので、こちらもVVFで引き直し。エアコンは大容量のものに交換。コンセントを増設。
投資用なら節約に節約と行きたいところですが、自分で使うかもしれないので、このへん手抜きはナシです!

まずはキッチンとダイニング部分から

リフォーム前のダイニング

まずはキッチンとダイニング。さすがにオンボロいのですが、昭和丸出しの雰囲気が素敵で気に入りました。
左の土壁が完全に崩壊しているのですが、同じ伝統工法で壁を作れる職人さんが都内にも数人しか残っていないと言われ、待ってもいられなのいで普通にパネルを貼って修理しました。

キッチンの出来上がりはこちら。
床が生きていたので、壁以外はそれほどコストがかかりませんでした。

給湯器とコンロは新品に入れ替え。キッチン自体は雰囲気がある(おそらく大工さんの作り付けです)ので、そのまま活かしました。
壁はクロスではなく「漆喰うまーくヌレール」を使って、本物の漆喰塗りで白く仕上げました!

なぜか温泉旅館なみに広い浴室

どういう経緯なのかわからないのですが、風呂場は超巨大で、温泉旅館の貸切風呂っぽい雰囲気があります。

リフォーム前のお風呂

給湯器・バスタブなどの設備はほぼ新品でした。
ここは天井から少し雨漏りがあり、面積が小さいこともあって部分修理ではなく屋根を貼り直しました。

案外採光も悪くないのですが、曇りガラスと網戸で外からは見えないようになっています。
夜にほんの少しだけ窓を開けて、外気を入れながら、本とか読んだりしつつ入浴したら楽しそう。
風呂場はとにかく広いので、端っこにテレビやパソコンを持ってきても濡れないんじゃないかと思います(シャワーを派手にジャバジャバやらなければですが)。
動画を流しながらの長風呂も楽しそうです。

コンクリート打ちの作業スペース土間

続いてこの物件のチャームポイント(?)作業土間です。

土間部分

見ての通り完全に崩壊しているのですが、ここは床にコンクリートを打って、壁部分も補修して、普通に作業スペースとして使えるように再生しました。

自転車の整備やクラフトに使ったり、もしくはペットの部屋にするのもいいですね。床はコンクリートなので、少々濡れたり傷んだりしても平気です。
そして天井部分、一部透明の屋根材にしたので、外光が降ってきて素敵です。
壁はパネルと波板を打ってありますが、板材を近くのホームセンターで買ってきて、お好きにDIYしていただくのもいいと思います。

リビング部分はこんな感じ

リビングのリフォーム前

リビング部分、リフォーム前はこんな感じでした。
雨戸の遮光が案外しっかりしており、昼間でもかなり暗くできます。
生活時間の不規則なクリエイターさんなんかいいんじゃないですかね。

リフォーム後はこちら。
畳は表替えに出したのでピカピカです。
壁は漆喰塗りで仕上げてあります。

夕方になるとこんな雰囲気です。周りが低層住宅だけなので明るい!
とにかく採光がいいし、9畳もあって広いので、ゴロゴロすると気持ちいいと思います。
照明は電球色のLEDフィラメントを入れましたが、お好みで昼白色に入れ替えてもいいですね。

個室を一つ洋室にコンバージョンした

そして玄関脇の個室は洋室にコンバージョンしました。
収納が超たっぷりあるので、仕事部屋や書斎にどうでしょうか。
右手側に飾り棚があるので、コレクションを飾ったりするのも楽しそうです。
天井照明はソケットと電球だけつけておきましたので、お好きなものに変更いただいてもよいと思います。

家の前に放置されていたゴミや謎の植木もぜんぶ処分して、ずいぶんとすっきりしました。
けっこう、よい仕上がりではないかな、と自画自賛しています。
(リフォーム屋さんのおかげですが!)
こういうレトロな雰囲気が好きという、センスのある人に借りていただけると嬉しいですね。

駐車場がないのだけが難点

駐車場がないのが難点なのですが、近隣に月極駐車場が多数あり(この家の真横も駐車場)、普通に駅まで自転車やバスでアプローチできますので、そのあたりはご勘弁という感じです。

リフォームのビフォーアフターは動画もあります

というわけで、自分で使えるレベルまでリフォームした横浜のボロ家でした。
リフォームのビフォーアフターは動画も撮ってありますので、ぜひご覧ください。

7万ちょいで賃貸募集中です

賃貸がつくかどうかはわからないのですが、とりあえずathomeで募集をはじめました。
8万円だと反響がいまいちだったので、7.2万円まで値下げしてみました。

【athome】物件の詳細な情報はこちらから

お申込み、お問い合わせ、お待ちしています。
うーんどうでしょう。お気に入りが多数ついているので、そろそろ決まってほしいです!
だめなら倉庫兼アトリエ兼撮影スタジオとして使うつもりなので、遊びに来てくださいね(笑)。

araichuuって誰?

池袋でMBAを取得後、渋谷で小さな写真とデザインの会社を経営しています。火鍋とポーカーと占いの研究が生きがい。最近、地方競馬の馬主資格を取りました。多文化共生の街・新大久保に住んで15年、地元で大家さんもやってます。国際親善は美味いメシから!

Posted by あらいちゅー